Surat perjanjian sewa adalah dokumen penting untuk penyewaan hartanah di Malaysia. Artikel ini menerangkan apa maksudnya, langkah untuk menyediakan dan yuran yang berkaitan.
Apakah Surat Perjanjian Sewa?
Surat perjanjian sewa ialah dokumen undang-undang bertulis yang menyatakan pengaturan antara tuan tanah dan penyewa untuk penyewaan hartanah. Ia memberi keselamatan kepada pihak dengan menyatakan tanggungjawab dan hak setiap pihak.
Terdapat beberapa jenis surat perjanjian sewa termasuklah yang utama adalah surat perjanjian sewa kedai, surat perjanjian sewa rumah, dan surat perjanjian sewa tanah di Malaysia. Walaupun tujuan yang digunakan adalah berbeza, namun panduan dalam artikel ini adalah terpakai kepada semua jenis surat perjanjian sewa.
Perjanjian itu dibuat mengikut Akta Kontrak 1950 dan meliputi risiko dan isu yang boleh berlaku dalam penyewaan hartanah. Faedah mempunyai perjanjian sewa termasuk:
Kejelasan tentang hak dan tanggungjawab: Tuan-tuan tanah dan penyewa tahu dengan tepat apa yang harus mereka lakukan.Jika tanpa perjanjian sewa atau tanpa sebarang perjanjian, kedua-dua pihak tidak tahu apa hak dan tanggungjawabnya.
Hak atas pelanggaran: Pihak-pihak mempunyai hak untuk menuntut pampasan apabila pihak lain melanggar perjanjian.
Terma Penting Dalam Perjanjian Penyewaan
Seleps perbincangan, di dalam perjanjian sewa yang ditulis dengan baik biasanya mengandungi terma dan syarat di bawah iaitu:
Butiran Harta dan Pihak
Butiran tuan tanah dan maklumat penyewa termasuk nombor pengenalan dan alamat perlu disertakan. Tambahan pula, ia harus memasukkan butiran harta tanah/rumah tersebut seperti berikut:
(a) Alamat hartanah: Ia termasuk nombor unit, bandar, poskod dan negeri.
(b) Jenis harta sewa: Ia biasanya terdiri daripada bangunan, tanah, atau rumah.
(c) Kawasan yang disewa: Liputan sewa, sama ada keseluruhan unit atau kawasan tertentu (dsb.: bilik)
(d) Syarat: Kelengkapan harta dan jika ia termasuk perabot dan lekapan, maka butiran perabot itu hendaklah dimasukkan sebagai inventori dalam perjanjian.
Tempoh Penyewaan dan Pilihan Pembaharuan
Perjanjian itu juga harus menyatakan:
(a) Tempoh sewa
Tempoh penyewaan hendaklah dinyatakan, biasanya dalam tahun. Penyewaan yang melebihi 3 tahun dianggap sebagai pajakan di bawah Kanun Tanah Negara dan sebaliknya perjanjian pajakan perlu disediakan. Kebanyakan tempoh sewaan adalah dari 1 tahun hingga 2 tahun.
(b) Tarikh mula dan tamat sewaan
Tarikh mula dan tamat penyewaan termasuk tarikh, bulan dan penyewaan (contoh: 1.11.2021-1.11.2023) hendaklah disertakan.
(c) Klausa pembaharuan
Dengan syarat penyewa mematuhi terma penyewaan, penyewa biasanya diberi hak untuk melanjutkan tempoh perjanjian penyewaan untuk tempoh selanjutnya dengan memberikan tempoh notis beberapa bulan kepada tuan tanah sebelum tamat tempoh penyewaan asal.
Amaun Sewa, Deposit dan Syarat Pembayaran
Perjanjian itu hendaklah termasuk sewa bulanan dan apabila ia perlu dibayar untuk pembayaran sewa (yang biasanya sebelum 7hb setiap bulan). Selain itu, penyewa perlu membayar beberapa deposit sewa seperti berikut:
(a) Deposit Bersungguh-sungguh (Earnest Deposit)
Ini dibayar untuk menandakan komitmen penyewa untuk menyewa hartanah. Yuran ini biasanya tidak akan dikembalikan jika bakal penyewa berubah fikiran dan tidak menandatangani perjanjian.
(b) Deposit Keselamatan (Security Deposit)
Deposit keselamatan adalah untuk melindungi tuan tanah daripada kerugian kewangan dan memastikan penyewa mematuhi syarat penyewaan seperti pembayaran sewa. Jika penyewa merosakkan harta benda, tuan tanah biasanya boleh memotong deposit ini sebagai ganti rugi dan pampasan untuk kerugian yang dialami dan menampung sebarang kerosakan yang disebabkan oleh penyewa.
(c) Deposit utility (Utility Deposit)
Deposit keselamatan utiliti melindungi daripada bil tertunggak pada akhir penyewaan dan biasanya, ia ditetapkan pada kadar sewa satu (1) bulanan.
Tanggungjawab Tuan Rumah/Tanah
Sebagai pemilik hartanah, tuan tanah/rumah juga mempunyai kewajipan yang biasanya termasuk:
(a) Pembayaran cukai harta
Tuan tanah hendaklah membayar cukai yang dikenakan ke atas harta tersebut seperti cukai cukai tanah dan cukai taksiran.
(b) Kenikmatan harta dengan tenang
Tuan rumah/pemilik tanah hendaklah membenarkan penyewa menikmati dan menggunakan harta tersebut dalam keadaan baik dan boleh diduduki tanpa gangguan daripadanya.
Tanggungjawab Penyewa
Sebaliknya, kewajipan penyewa termasuk:
(a) Bayaran sewa bulanan
Penyewa perlu membayar sewa bulanan tepat pada masanya dan ini adalah antara syarat penting.
(b) Penjagaan
Penyewa hendaklah memastikan keadaan hartanah dan premis kekal termasuk ruangan kaki lima ruangan tangga serta jalan dalam keadaan munasabah di mana bila perjanjian ditandatangi.
Sekiranya tuan rumah mendapati keadaan rumah adalah teruk, maka dia boleh menyampaikan notis kepada penyewa untuk memperbaiki apa jua kerosakan atau kemusnahan daripada perbuatan sengaja
Jika penyewa gagal berbuat demikian dan dengan memberi notis terdahulu, maka tuan rumah boleh memasuki kawasan rumah untuk tujuan mengekalkan keadaan rumah seperti keadaan semasa perjanjian ini ditandatangani melalui diri atau pekerjannya
(c) Tujuan penghunian
Perjanjian sewa biasanya menyatakan tujuan penyewaan, iaitu untuk tujuan komersial atau kediaman di mana ianya bergantung pada jenis surat perjanjian sewa iaitu:
(i) Surat perjanjian sewa kedai
Ia digunakan untuk penyewaan kedai untuk dijadikan sebegai premis perniagaan
(ii) Surat perjanjian sewa tanah
Ia digunakan untuk menyewa tanah sawah untuk dijadikan sebagai kilang atau tempat kerja. Sekiranya tananam di benarkan, perjanjian juga boleh menyatakan jenis tanaman yang dibenarkan atas tanah seperti buah-buahan dan sayur-sayuran
(iii) Surat perjanjian sewa tanah
Ia digunakan untuk menyewa rumah untuk dijadikan sebagai kediaman.
Oleh itu jika ia adalah harta kediaman, maka sebagai penyewa, dia harus menggunakan tanah/harta tersebut untuk perumahan dan bukan untuk tujuan komersial.
(d) Pematuhan undang-undang dan peraturan
Penyewa tanah juga harus mematuhi syarat-syarat dan undang-undang yang berkaitan dengan hartanah seperti mendapatkan lesen perniagaan jika ia adalah untuk tujuan komersial.
Peraturan dan Sekatan
Perjanjian itu juga mungkin termasuk sekatan ini:
(a) Tujuan haram
Harta tersebut tidak boleh digunakan untuk tujuan haram seperti untuk berjudi.
(b) Perabot
Terdapat klausa yang boleh ditambah bahawa jika penyewa bercadang untuk mengubah suai harta itu, ia harus mendapat kebenaran terlebih dahulu daripada tuan tanah.
(c) Penyewaan
Penyewa juga harus mestilah mengemukakan notis bertulis kepada tuan dan mendapatkan persetujuan tuan rumah untuk sebarang penyewaan hartanah tersebut kepada penyewa yang lain.
Pelanggaran, Penamatan dan Pertikaian Undang-undang
Apabila pihak melanggar perjanjian seperti tidak membayar sewa bulanan, notis rasmi biasanya diberikan kepada pihak yang mungkir perjanjian untuk membetulkan pelanggaran seperti membayar sewa tersebut yang tertunggak dalam tempoh tertentu.
Jika pihak yang mungkir masih gagal untuk membetulkan, maka pihak yang tidak bersalah biasanya boleh memilih untuk penamatan awal perjanjian berikutan klausa penamatan. Selepas penamatan, penyewa juga perlu mengambilkan Tindakan untuk memulihkan hartanah tersebut seperti keadaan semasa perjanjian ini ditandatangani.
Sekiranya penyewa yang memungkir perjanjian, kebanyaknnya depostnya yang dibayar akan dilucutkan/terbakar. Selepas itu, pihak yang tidak bersalah boleh:
(a) Surat tuntutan
Dengan menghantar surat tuntutan kepada pihak yang ingkar untuk menjelaskan sewa rumah yang tertunggak dan menyatakan sekiranya pihak yang ingkar masih gagal mematuhinya, maka tindakan undang-undang akan diambil dan pihak yang ingkar harus membayar ganti rugi dan kos.
(b) Prosiding pengusiran
Sekiranya pihak yang ingkar seperti penyewa masih gagal membayar, maka pihak yang tidak bersalah boleh memulakan prosiding undang-undang untuk menuntut ganti rugi. Selepas mendapat perintah mahkamah dan kemudian perintah pengusiran, tuan-tuan tanah kemudiannya boleh mengusir penyewa dan mendapatkan semula harta itu.
Langkah Selepas Menyediakan Perjanjian
Selepas menyediakan perjanjian sewa, pihak-pihak kemudiannya hendaklah:
Tandatangan
Pihak-pihak boleh menurunkan tandatangan pada halaman tandatangan. Jika ia adalah sebuah syarikat, maka pengarah boleh menandatangani bagi pihak syarikat.
Menyetem
Perjanjian sewa ini kemudiannya dihantar kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia untuk disetem. Ia bagi memastikan perjanjian itu boleh diterima sebagai bukti di mahkamah sekiranya berlaku pertikaian di kemudian hari. Jika ianya tidak disetem, ia adalah menyalahi undang-undang.
Selepas pembayaran duti setem dan dokumen ditandatangani di hadapan saksi, maka proses menyediakan surat perjanjian sewa adalah selesai.
Yuran dan Caj
Terdapat terutamanya 3 jenis caj untuk menyediakan perjanjian sewa iaitu:
Duti setem
Ini ialah duti setem yang dikenakan untuk menyetem kontrak di Malaysia, termasuk perjanjian penyewaan dan dikira mengikut Akta Duti Setem 1949 dan berdasarkan sewa tahunan.
Anda boleh menggunakan kalkulator duti setem perjanjian penyewaan Malaysia kami untuk mengira duti setem. Sebagai peraturan am, setiap salinan tambahan (selepas perjanjian penyewaan utama) duti setem ialah RM 10.
Jika anda sedang mencari duti setem untuk pembelian hartanah, maka anda boleh menggunakan kalkulator duti setem kami untuk mengira duti setem dan yuran guaman.
Yuran guaman dan pembayaran
Yuran guaman untuk perjanjian penyewaan mengikut Perintah Saraan Peguam Cara 2023 dan juga berdasarkan tempoh sewaan dan sewa bulanan. Anda boleh menggunakan kalkulator duti setem perjanjian penyewaan kami untuk mengira yuran guaman untuk menyediakan perjanjian sewa.
Bayaran kepada ejen harta pusaka
Ejen harta pusaka boleh mengenakan bayaran untuk pembrokeran penyewaan. Bergantung pada jumlah sewa dan rundingan antara pihak, ia boleh berkisar antara 20% daripada sewa bulanan hingga 25% daripada sewa bulanan untuk jumlah sewa yang lebih tinggi.
Jika anda mencari petua, alatan dan panduan cara untuk menyediakan perjanjian penyewaan, artikel ini ialah panduan yang baik untuk anda.
Kami faham bahawa sesorang mungkin mencari templat secara percuma seperti contoh surat perjanjian sewa kedai dan contoh perjanjian sewa rumah . Tetapi, syarat-syarat yang terkandung dalam contoh tersebut mungkin tidak sesuai dan tidak mengikut syarat-syarat di atas.
Adalah dinasihati bahawa pihak-pihak mendapatkan khidmat peguam supaya perjanjian dibuat dengan teliti dan kualiti yang bagus, sekaligus memberikan
Kesimpulan
Surat perjanjian sewa yang komprehensif di Malaysia memberikan kejelasan dan melindungi kepentingan kedua-dua tuan tanah dan penyewa. Jika anda berminat dengan perkhidmatan guaman kami atau mempunyai sebarang pertanyaan, hubungi kami dan kami akan membantu anda.
Soalan Lazim
1. Apakah itu surat perjanjian sewa kedai?
Suat perjanjian sewa kedai ialah dokumen yang mengikat secara sah antara tuan kedai dan penyewa. Ia mengandungi perjanjian antara kedua-dua pihak bagi terma penting termasuklah jumlah sewa, tempoh dan tanggungjawab kedua-dua pihak.
2. Apakah itu surat perjanjian sewa tanah?
Suat perjanjian sewa tanah ialah dokumen yang mengikat secara sah antara tuan tanah dan penyewa. Ia mengandungi pengaturan antara kedua-dua pihak untuk jumlah sewa, tempoh dan tanggungjawab kedua-dua pihak.
3. Apakah itu surat perjanjian sewa rumah?
Suat perjanjian sewa rumah ialah dokumen yang mengikat secara sah antara tuan rumah dan penyewa. Ia mengandungi pengaturan antara kedua-dua pihak untuk jumlah sewa, tempoh dan tanggungjawab kedua-dua pihak.
